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在現有房地產調控政策下未來三四線城市房價

发布时间:2019年10月20日    点击:[0]人次

在现有房地产调控政策下,未来三四线城市房价会怎么样?

在房地产调控政策下,全国城市的房价普遍出现回调《中国住房市场发展月度分析报告》显示,2018年10月142个样本城市房价平均环比下跌0.296%房价环比上涨的城市为58个,比6月减少61个,占样本数的40.8%,房地产市场整体比较平稳但是作为三四线这种县级城市的房价,未来还将继续承压

库存比例仍然较高

三四线城市房价在去库存的背景下,库存周期明显缩短华创证券数据显示,三线城市房地产库存去化月数从14年下半年的37个月下滑到17年底的14.7个月,下滑幅度达到了22.3个月不过,相比1二线来说,三四线城市的库存依然高于前者个月,也就意味着在未来仍有较大的下行压力

土地成交低迷,供给较大

数据显示,在2016年限购之前,三四线城市的土地成交就一直很低迷,等到开始限购限售后,成交反而迎来了高峰,每个月累计同比增速均在30%以上,这侧面反映出三四线的需求本身并没有多少,基本都是调控以后一二线溢出的或棚改刺激出来的购房需求

另外,随着碧桂园这类大型房企进军三四线,大量拿地,一定程度上增加大量的潜在土地供应量,造成房价上涨压力

人口流出

由于一二线城市的马太效应,大量的人口、资源都在向中心地区集中,县市和三四线城市的购房需求要么就是中心城市溢出的,要么就是返乡置业的

而这些需求使得本来没有动力上涨的三四线房价在短期内飙升,透支了很大的未来增长空间笔者亲身经历的,前几年1000出头的楼盘,2年过去了现在到了近20000但现在基本处于一个高位区间,上不上下不下,而这种价位也不可能靠溢出需求来支持

房贷利率上行

三四线的刚需不足,因此这些购房需求受利率的影响最敏感数据显示,年贷款基准利率上浮合计从52.7%一度上升到68.7%,贷款加权利率从5.3%到达最高时的5.8%而三四线城市绝大多数都属于当地人,居民本身就持有房产,乃至还存在卖房去一线付首付的现象

棚改货币化比例减少

一般棚改货币化比例高的都是热门三四线城市,因为它们去库存化进展比较好,而对绝大多数普通的地级、县级市来说,基本人人都有房住,如果维持高比例货币化安置,无法刺激购房需求因此,实物化安置是未来三四线的主流,这同时也会加大房屋供给

总结一下三四线城市的房价在未来上涨动能严重不足首先是人口的延续流出,其次则是由中心城市马太效应、棚改货币化等被动刺激出的购房需求,没法长时间保持三四线的高房价固然,那些靠近上海、深圳和北京等地周边的地级和县级市,房价的支撑仍在,至少溢出效应可以支持需求面,但如果考虑到长期性的话,仍待看政策面的变数

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